România este una dintre ţările cu cea mai mare viteză de scădere a populaţiei din lume, cu o scădere a populaţiei preconizată la peste 15% până în 2050. Numărul de locuinţe depăşeşte numărul de familii - aproximativ 8 milioane de locuinţe la 7,2 milioane de familii.

Amploarea fenomenului migraţiei din ultimii ani a generat un dezechilibru al cererii şi ofertei, cu suprapopularea unor centre urbane şi o incidenţă ridicată a locuinţelor neocupate în altele. Procentul locuinţelor vacante din România, de 16%, se numără printre cele mai ridicate din lume, se arată în nota de fundamentare a proiectului de Hotărâre pentru aprobarea Strategiei Naţionale a Locuirii. Conform documentului, fondul imobiliar se deteriorează rapid din cauza întreţinerii necorespunzătoare şi a gestionării inadecvate a clădirilor multifamiliale vechi.

De asemenea, multe familii cu venituri scăzute şi medii locuiesc în clădiri care sunt monumente istorice sau în clădiri cu risc seismic ridicat precum şi în cartiere dărăpănate, acestea neavând la dispoziţie resursele necesare pentru a face îmbunătăţirile necesare.

Aceste clădiri reprezintă un pericol pentru public şi o ameninţare la adresa patrimoniului arhitectural al României şi a vitalităţii oraşelor, dar pot fi considerate ca oportunităţi de revitalizare a cartierelor. Locuinţele publice reprezintă aproximativ 2% din fondul imobiliar şi sunt insuficiente, nesatisfăcând cererea, aşa cum reiese din listele de aşteptare pentru închirierea de locuinţe sociale. Proprietatea fragmentată asupra locuinţelor alocate necorespunzător din punct de vedere spaţial restricţionează mobilitatea resurselor către locaţii mai productive. Piaţa de închiriere de locuinţe este, în mare parte, neoficială şi nereglementată, iar unele politici, în contextul actual al pieţei, fac imposibilă reorientarea structurilor care au fost situate fără referire la valoarea amplasamentului pe care au fost construite. Acest mod de alocare limitează de asemenea mobilitatea forţei de muncă, în special într-un mediu caracterizat de o rată ridicată a şomajului.

Criza financiară globală din perioada 2008-2010 a dus la o scădere semnificativă a preţurilor locuinţelor, aspect care a condus la falimentul multor dezvoltatori imobiliari. Piaţa este încă în curs de recuperare în urma acestui şoc şi multe gospodării au suferit pierderi majore în termeni de bunăstare şi capital. Oraşele importante ale ţării continuă să se confrunte în acelaşi timp cu fenomenul extinderii urbane rapide şi cu pierderi de populaţie, cu implicaţii negative pentru durabilitatea măsurilor cu efect asupra mediului.

Cheltuielile pentru locuinţe publice sunt efectuate prin intermediul a aproximativ 20 de programe diferite iar, în total, bugetul alocat reprezintă numai o parte din cota medie din PIB alocată asistenţei în privinţa locuirii în alte ţări cu venituri medii. Lipsa reformelor necesare ar putea determina ca o parte şi mai mare din populaţia tânără dinamică a României să caute oportunităţi prin emigrare sau ca multe dintre cartierele istorice ale ţării să continue să se deterioreze şi să fie expuse riscului seismic care a devastat zone întinse din Bucureşti cu aproape 40 de ani în urmă.

Din punctul de vedere al nivelului sărăciei, România este pe locul 2 în Uniunea Europeană, însă condiţiile de locuire sunt cele mai scăzute din Europa. În 1990, anul care a urmat căderii comunismului în România, 85% dintre locuinţele din România erau construite după 1945, reprezentând în prezent o provocare din punct de vedere al întreţinerii acestui fond consistent de clădiri aflate în proces de învechire. Cele mai multe clădiri rezidenţiale aflate în uz în România astăzi au fost construite în a doua jumătate a secolului XX.

Perioada socialistă (1961-1980) a fost cea mai prolifică pentru construcţia de locuinţe. Fondul de locuinţe urban actual este caracterizat prin predominanţa locuinţelor construite între 1971 şi 1990. Ponderea locuinţelor construite după 1990 este de aproximativ 5% pentru cvintila cu cele mai reduse venituri (explicată în general de construcţia noilor locuinţe sociale) şi 1-3% pentru toate celelalte cvintile de venituri. Lipsa locuinţelor noi este unitară în toate grupele de venituri, dar din nou, este notabilă în cazul cvintilei cu cele mai ridicate venituri care include persoanele care – în modul cel mai probabil – îşi permit o nouă locuinţă, dar continuă să trăiască în clădiri vechi dintre care multe sunt într-o stare proastă.

Concluzia este că 90% din clădirile rezidenţiale sunt vechi şi au nevoie de modernizări sau reabilitări, se spune în anexa la Hotărâre. Fondul de locuinţe din mediul rural este mai vechi decât cel urban, cele mai multe locuinţe fiind construite între 1946 şi 1970 în toate cvintilele de venituri. Totuşi, pare să existe un procent mult mai mare de gospodării din zonele rurale care ocupă locuinţe mai noi, în toate cvintilele de venituri. Locuinţele vechi din mediul rural sunt în cele mai multe cazuri şi insalubre, fără acces la utilităţi şi utilizează mijloace de încălzire improvizate care pun în pericol viaţa locatarilor (vârstnici, familii sărace). Vechimea fondului de locuinţe rurale sugerează necesitatea modernizării şi realizării de construcţii noi.

Peste 35% dintre cele 8,8 milioane de locuinţe ale ţării au nevoie de reparaţii urgente. Aceste unităţi, dintre care multe sunt blocuri de locuinţe din perioada socialistă, fac ca multe oraşe din România să pară neîngrijite. Este vorba de peste 10.000 de blocuri construite înainte de 1980 cu nevoi de reparaţii legate de structură, acoperiş şi încălzire.

Starea funcţională curentă a ansamblurilor rezidenţiale mari existente în toate oraşele importante din România a adus în atenţie întrebări serioase privind calitatea vieţii în aceste oraşe. Multe spaţii publice verzi din oraşele din România au fost înlocuite cu blocuri sau clădiri de birouri în perioada 1991-2009. Legea fondului funciar nr. 18/1991 a permis restituirea a ceea ce până atunci fusese transformat în spaţii verzi publice. Având în vedere cererea în creştere de locuinţe şi lipsa spaţiului de construcţie, aceste terenuri au reprezentat o miză valoroasă, în special pentru dezvoltatori.

Există cazuri, în special în Bucureşti, în care spaţiile verzi publice dintre clădirile multifamiliale au fost restituite foştilor proprietari care ulterior au obţinut, de multe ori în condiţii la limita reglementărilor legale, autorizaţii de construire pentru clădiri cu mai multe etaje sau clădiri de birouri (care de multe ori nu respectă regimul de înălţime al zonei). Aceasta a rezultat într-o problemă triplă: aceste clădiri nu respectă reglementările de bază privind intimitatea şi însorirea, ceea ce afectează şi locuinţele din jur, populaţiei din aceste cartiere îi lipsesc spaţiile verzi publice pentru petrecerea timpului liber, chiar dacă la nivel naţional suprafaţa spaţiilor verzi s-a mărit după anul 2008 şi nu în ultimul ând, infrastructura edilitară nu este suficient dimensionată pentru cererea crescută de locuinţe.

Aproximativ 35% din unităţile de locuit din România sunt în clădiri multifamiliale (blocuri de apartamente), 63% sunt locuinţe individuale şi 2% sunt locuinţe de alt tip. Familiile urbane care locuiesc în apartamente în cvintilele cu venituri ridicate înregistrează o creştere; în schimb, aproximativ 60% din cvintilele cu veniturile cele mai reduse ocupă locuinţe individuale. Mai multe familii locuiesc în apartamente decât în locuinţe individuale începând cu partea de jos a celei de-a două cvintile de venituri şi cele superioare. Spre deosebire de familiile din mediul urban care preferă apartamentele, familiile din mediul rural trăiesc aproape în întregime în locuinţe individuale.

Chiar şi în cvintilele cu venituri ridicate, locuirea în apartamente rămâne sub 5%. La sfârşitul anului 2015, conform publicaţiei INS ”Fondul de locuinţe”, numărul locuinţelor a înregistrat 8.882,1 mii locuinţe. Dimensiunea unei locuinţei medii din punct de vedere al suprafeţei utile variază teritorial, astfel s-a constatat că suprafaţa utilă medie este mai mare în judeţele Ilfov, Timiş, Satu Mare şi Constanţa (52-66 m2 pe locuinţă); suprafeţele utile medii, cele mai mici fiind înregistrate în Brăila, Călăraşi şi Vaslui, Teleorman şi Mehedinţi (39-41 m2 pe locuinţă).

Fondul de locuinţe urbane este caracterizat prin dominanţa apartamentelor cu două camere în toate cvintilele de venit. Absenţa oricărei creşteri observabile a numărului de camere la cvintilele superioare sugerează că familiile care şi-ar putea permite să trăiască în locuinţe mai mari sunt limitate de produsele financiare pentru locuinţe disponibile pe piaţă.

Conform ultimelor date furnizate de Institutul Naţional de Statistică, în anul 2014, 9.391.503 locuitori aveau locuinţele conectate la sistemele de canalizare, aceştia reprezentând 47,1% din populaţia României. În ceea ce priveşte epurarea apelor uzate, populaţia cu locuinţele conectate la sistemele de canalizare prevăzute cu staţii de epurare, în anul 2014, a fost de 8.998.262 persoane, reprezentând 45,1% din populaţia ţării. Locuinţele urbane din România au un acces mai bun la utilităţi, inclusiv apă, canalizare şi electricitate faţă de cele rurale.

În mediul urban, 97% din gospodării deţin instalaţie de alimentare cu apă, 93,9% sunt conectate la reţeaua publică de canalizare, 37,8% primesc gaze de la reţeaua publică şi 99,8% sunt conectate la reţeaua electrică (conform datelor RPL 2011). În mediul urban s-au înregistrat 8.901.872 locuitori cu locuinţele conectate la sistemele de canalizare, reprezentând 82,8% din populaţia urbană a României.

În zonele rurale, situaţia este diferită. Chiar dacă lungimea reţelei de distribuţie a apei din zonele rurale a crescut de peste 4 ori între 1990-2014, accesul populaţiei rurale la reţeaua de distribuţie a apei este inferior populaţiei urbane (70,29% în aşezările rurale şi 99% în cele urbane). Accesul la reţelele de distribuţie a apei şi canalizare este scăzut- potrivit INS, în 2014, 74% din numărul de comune erau conectate la reţeaua de distribuţie a apei, iar 26% din numărul de comune aveau acces la canalizare publică.

În perioada 2014-2016 procentul de conectare a crescut cu 15%. În mediul rural un număr de 489.631 persoane au beneficiat de servicii de canalizare, reprezentând 5,3% din populaţia rurală a României. Un nivel ridicat de acces la utilităţi caracterizează oraşele cu peste 200.000 locuitori şi capitala, deşi valorile scad pentru oraşele mijlocii şi mari (20.000 - 199.999 locuitori) şi se reduc semnificativ în oraşele mici (sub 20000 locuitori) şi în comune.

Această tendinţă este evidentă pentru racordarea la reţelele de apă şi canalizare; astfel 38% din gospodării rurale nu au acces la apa curentă şi 58% nu au acces la canalizare.